相続登記申請義務　昔の相続も令和9年3月31日まで？！

M&M横浜法律事務所の弁護士前田康行です。

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2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得した場合の相続登記の申請が法律上の義務となりました。

相続によって不動産の所有権を取得した者について、

①自分のために相続が開始したことを知り、かつ、
②その相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に、所有権移転登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）

不動産登記法76条の2第1項

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

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2024年4月1日より前の「昔の相続」も対象

今回の義務化で特に注意が必要なのが、法律施行前に発生した相続も対象になるという点です。

この点の根拠が、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則5条6項です。

同項は、改正後の不動産登記法76条の2を、施行日前に相続が開始していた場合にも適用するとした上で、3年間の起算点を、

「相続による所有権取得を知った日」と「2024年4月1日」のいずれか遅い日

としています。

したがって、2024年4月1日より前から、その不動産を相続したことを知っていた場合には、

2024年4月1日 ＋ 3年
＝ 2027年3月31日まで

に相続登記をしなければならないことになります。

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違反すると10万円以下の過料

正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となります。

根拠は不動産登記法164条1項です。

もっとも、2027年4月1日になった瞬間に自動的に過料が科されるわけではありません。

法務省が示している運用では、登記官が相続登記義務違反を把握した場合、まず相続人に対して相当期間内に登記をするよう「催告」をし、それでも正当な理由なく登記がされない場合に、地方裁判所へ過料事件として通知する仕組みです。

その根拠となる運用規定が不動産登記規則187条1号です。

また、例えば、

·相続人が極めて多数で戸籍収集等に時間を要する
·遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある
·本人が重病である
·DV被害等により避難している
·経済的困窮により登記費用を負担できない

といった事情については、法務省は「正当な理由」が認められ得る例として挙げています。

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相続人申告登記

遺産分割が終わらない場合はどうする？

ここで実務上問題になるのが、

「兄弟で誰が土地を取得するか決まらない」

「相続人の一人と連絡が取れない」

「遺産分割でもめており、2027年3月31日までにまとまりそうにない」

というケースです。

こうした場合のために新たに設けられた制度が、「相続人申告登記」です。

根拠は不動産登記法76条の3です。

相続人申告登記とは何か

相続人申告登記とは、簡単にいえば、

「正式な相続登記まではできないが、少なくとも、自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出ることによって、当面の相続登記申請義務を履行したことにしてもらう制度」

です。

法律上は、まず相続人が登記官に対し、

①登記名義人について相続が開始したこと
②自分がその登記名義人の相続人であること

を申し出ます（不動産登記法76条の3第1項）。

そして、3年の期限内にこの申出を行った者については、不動産登記法76条の2第1項の基本的な相続登記申請義務を履行したものとみなされます（同法76条の3第2項）。

その後、登記官が職権で、その相続人の氏名·住所等を登記簿に付記します（同条3項）。

不動産登記法76条の3第1項

相続登記義務を負う者は、登記官に対し、登記名義人について相続が開始したこと及び自らがその相続人であることを申し出ることができます。

同条2項

期限内に申出をした者は、原則として、76条の2第1項の相続登記申請義務を履行したものとみなす。

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相続人申告登記をする意味

相続人申告登記の最大のメリットは、遺産分割が終わっていなくても、3年の期限を守ることができる点にあります。

通常の相続登記を法定相続分で行う場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍等を収集し、誰が法定相続人であるか、各相続人の法定相続分がいくらかを確定する必要があります。

これに対して相続人申告登記では、基本的には、

「自分が被相続人の相続人である」

ことを証明すればよく、他の相続人全員の範囲や法定相続分まで確定する必要がありません。

そのため、通常の相続登記より相当に簡易な制度となっています。法務省自身も、相続登記の申請義務を「簡易に履行する」ための制度と位置付けています。

したがって、

「遺産分割にはまだ時間がかかる。しかし相続登記の3年の期限だけが迫っている」

というケースでは、非常に有用です。

特に2027年3月31日が近づくにつれ、古い相続についてこの制度を利用する場面は増えるものと思われます。

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ただし、相続人申告登記は「相続登記そのもの」ではない

相続人申告登記をしても、例えば、

「この土地は長男が100％取得した」

という権利関係が登記されるわけではありません。

あくまで、

「登記名義人が死亡しており、この人がその相続人である」

という情報が登記簿に付記される制度にすぎません。

したがって、相続人申告登記だけでは、その不動産を売却したり、金融機関の抵当権を設定したりすることはできません。

売却等をする場合には、遺産分割等を行った上で、改めて正式な相続登記をする必要があります。

いわば相続人申告登記は、正式な相続登記の代用品ではなく、期限内に基本的義務を履行するための「つなぎ」の制度と考えると分かりやすいでしょう。

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　一人が申告すれば、相続人全員が義務を果たしたことになる？

なりません。

相続人申告登記によって相続登記義務を履行したものとみなされるのは、申出をした本人だけです。

例えば、父が死亡し、相続人が母·長男·長女の3人である場合、長男だけが自分について相続人申告登記の申出をしても、母と長女まで申請義務を履行したことにはなりません。

ただし、複数の相続人が連名で申出をしたり、一人が他の相続人から委任を受けて代理して申出をしたりすることはできます。

この点は実務上、見落としやすいところです。

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相続人申告登記をした後に遺産分割が成立したら？

相続人申告登記をしたからといって、その後永久に相続登記をしなくてよいわけではありません。

その後、遺産分割が成立して特定の相続人が不動産を取得した場合には、原則として、遺産分割成立の日から3年以内に、その内容に沿った相続登記をする必要があります。

相続人申告登記をした場合については、不動産登記法76条の3第4項がこの追加的義務を定めています。

したがって、

第1段階
相続人申告登記で、とりあえず3年の期限をクリアする

↓

第2段階
遺産分割成立後、正式な相続登記をする

という二段階になることがあります。

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相続人申告登記の費用はいくら？

相続人申告登記の大きな利点の一つは、登録免許税がかからないことです。

法務省も相続人申告登記について「登録免許税がかからない」と明示しています。

これに対し、通常の相続を原因とする所有権移転登記の場合、登録免許税は原則として、

不動産の価額 × 0.4％（1000分の4）

です。

根拠は登録免許税法9条、同法別表第一第1号（二）イです。

例えば、課税標準となる不動産の価額が3000万円であれば、単純計算では登録免許税は12万円となります。

これに対して、相続人申告登記そのものについて登録免許税は発生しません。

もっとも、完全に「0円」で済むとは限りません。

戸籍謄本、除籍謄本、住民票等を取得するための実費や、郵送する場合の郵送料などは必要です。

例えば横浜市では、現在、

·戸籍謄本　1通450円
·除籍謄本·改製原戸籍謄本　1通750円

とされています。自治体や証明書の種類によって実費は異なります。

また、司法書士等の専門家に手続を依頼する場合には、当然ながら別途専門家報酬が発生します。

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通常の相続登記と相続人申告登記、どちらを選ぶべき？

相続人申告登記は便利な制度ですが、最初からこれを選ぶ必要があるわけではありません。

既に遺産分割がまとまっていて、

「この不動産は長男が取得する」

と決まっているのであれば、通常の相続登記を行う方が適切です。

相続人申告登記が特に意味を持つのは、

·遺産分割がまとまっていない
·相続人が多数いる
·連絡のつかない相続人がいる
·戸籍収集等に時間がかかる
·2027年3月31日の期限が迫っている

といったケースです。

つまり、

「正式な権利関係を確定すること」と「法律上の期限を守ること」をいったん分けて処理できる

というところに、この制度の大きな意義があります。

なお、相続登記の登録免許税には現在免税制度もある

通常の相続登記についても、一定の場合には登録免許税の免税措置があります。

現在、

①相続により土地を取得した人が相続登記をしないまま死亡した場合の一定の相続登記

②不動産の価額が100万円以下の土地についての一定の相続登記

について、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置が設けられています。

根拠は租税特別措置法84条の2の2です。

したがって、古い相続については、「登記義務の期限」と「一定の登録免許税免税措置の期限」の双方が2027年3月31日に重なるケースがあります。

早めに処理する意味は、この点からもあります。

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まとめ――2027年3月31日の直前に慌てないために

今回の相続登記義務化で、最も注意していただきたいのは、

「2024年4月1日より前の相続も対象である」

という点です。

古い相続について、既に相続した不動産の存在を知っていたにもかかわらず相続登記をしていない場合には、原則として2027年3月31日が最初の期限になります。

正当な理由なく義務に違反すれば、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。

一方、

「遺産分割がまとまっていないので、相続登記ができない」

という場合でも、何もせず期限を迎える必要はありません。

相続人申告登記を期限内に行えば、不動産登記法76条の2第1項の基本的な相続登記申請義務を履行したものとみなされます。

しかも、相続人申告登記には登録免許税がかからず、通常の相続登記より必要書類も簡略化されています。

ただし、相続人申告登記は、不動産の所有権を誰が取得したかを確定する登記ではありません。

その後、遺産分割が成立した場合には、改めて正式な相続登記が必要です。

したがって、

「とりあえず相続人申告登記をしておけば全部終わり」ではなく、期限徒過を防ぐための制度として適切に使う

ことが重要です。

親や祖父母が亡くなってから長期間経過している土地·建物がある場合には、まず登記事項証明書を確認し、現在誰の名義になっているかを確認してみることをお勧めします。

古い相続ほど、その間に次の相続が発生して相続人が増え、手続が複雑になっていることがあります。

2027年3月31日は、もうそれほど遠い期限ではありません。

相続人が多数いる場合、遺産分割に争いがある場合、何代にもわたって名義が変わっていない場合などは、できるだけ早い段階で弁護士·司法書士等の専門家に相談することをお勧めします。