取扱い分野 ［ 不動産・建築 ］
- ●明け渡し・立ち退き問題
- ●家賃・地代の増額請求
- ●土地の境界線問題
- ●欠陥住宅問題
こんなお悩みありませんか
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・賃料の増額・減額をしたい
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・不動産売買が初めてなので不安
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・家賃（地代）の支払が滞っているが、契約解除可能か
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・賃借人が賃料を滞納したまま行方不明になってしまった
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・建物引渡後に欠陥が多く見つかったが、ハウスメーカーの対応が不誠実で、話しが進まない
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・確実に○年後に立ち退いてもらえる契約書を作成してほしい
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・仲介業者には説明されなかった法的な規制がある土地を購入してしまった
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・店舗を借りているが、建物に競売をかけられた場合どうしたら？
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・隣地と境界の位置でトラブルになっている
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・共有地を売却したいが、他の共有者と足並みが揃わず売却できない。
当事務所の特徴
前田は、学生時代に宅地建物取引主任者（現「宅地建物取引士」）の資格を取得し、弁護士登録直後に、主に不動産を扱う法律事務所で多数の不動産事件を取り扱いました。また、2016年6月から2022年6月まで神奈川県宅地建物取引業協会の監事に就いていました。
三橋は、弁護士登録直後から、店舗・事業所の立退き交渉の依頼を受けることが多く、テナント側・大家側双方の解決事例が多数あります。
不動産問題は、法律問題だけでなく、評価、税務、登記、測量等様々な問題が生じる為、弁護士だけではなく、不動産鑑定士、税理士、司法書士、土地家屋調査士等隣接士業との連携によるサポートが肝心です。不動産問題で泥沼化する前にぜひ当事務所にご相談ください。
費用
以下は、不動産・建築に関する
当事務所の費用の参考例です
建物の明渡の場合
建物の明渡を求める場合、当該不動産の評価額によっても異なりますが、以下が平均的な金額となります。
着手金 33万円（税込）
報 酬 66万円（税込）
※ 場合によっては仮処分や強制執行手続が必要となり、これに別途費用が必要となる場合があります。
境界紛争の場合
境界に争いがあって、境界確定訴訟を提起する場合
着手金 44万円（税込）
報 酬 44万円（税込）
建築紛争の場合
欠陥住宅があり、工務店に対して、500万円の損害賠償請求訴訟をする場合
着手金 37万4000円（税込）
報 酬 74万8000円（税込）
※ 建築紛争の多くの場合、建築士による協力が不可欠となり、建築士の費用も別途必要となります。
解決事例
解決事例１［ アパート建て替えのための明け渡しと管理会社の不正 ］60代女性
- ●相談前
- アパート建て替えをするために、賃借人全部(6世帯)の退去を求めなければならないという案件でした。管理会社がはいっていたのですが、管理会社からの賃借人及び家賃支払状況に関する報告と実態も異なっていました。
- ●相談・受任後
- 調査した結果、この管理会社が、家賃を横領していたため、依頼者には虚偽の家賃回収状況の報告をしていたことが発覚しました。直ぐに管理委託契約を解除し、横領家賃の返還交渉をし、一定金額が返還されました。
同時に、6世帯の借家人と個別交渉をし、全て明渡交渉が成立しました。
- ●ポイント
- 上記立退交渉過程で、立退の猶予と立退料の支払を求められることがあります。立退の前に立退料を支払ってしまうと、立退されないというリスクがあります。しかし、借家人は新しい居所を借りるのに、一時金が必要で、それがないと立ち退きできない、というジレンマに陥ります。そのような場合、立退料の一部をまず支払い、立ち退き完了後に残金を支払うという方法があります。そして、更に立退猶予期間が長い場合には、簡易裁判所の「即決和解」という手続を用いるのが有効です。
事例2［ 欠陥受託と建築士の選定 ］
40代男性
- ●相談前
- 某大手ハウスメーカーに注文住宅を依頼したのですが、引渡後、いくつかの欠陥が見つかり、ハウスメーカーの対応も悪かったため、依頼者は自ら見つけてきた建築士に、当該建物の検査を依頼しました。その建築士は、「これは欠陥」、「ここも欠陥」と依頼者が指摘するままの鑑定書を作成していました。
- ●相談後
- その鑑定書を確認したところ、とても交渉や裁判では使い物にならないような鑑定書でした。「欠陥」と評価するための具体的な理由が何も記載されず、ただ、依頼者が、「おかしい」と指摘する部分について、「欠陥」と評価しているだけの鑑定書でした。
そのため、再度別の建築士に調査を依頼したところ、依頼者も気付かなかった、すなわち欠陥現象としては顕れていないが、後の大きな欠陥現象が発生するかもしれないという重大な欠陥を指摘する鑑定書が提出されました。
その鑑定書が重要な証拠となり、裁判では、ほぼ当方の主張が認められた勝訴的な和解が成立しました。
- ●ポイント
- 欠陥住宅に関する交渉と裁判は、欠陥に関する的確な指摘ができる建築士と、その指摘を、建築の素人である裁判官に理解できるようにフィルターをかけることができる弁護士の存在が不可欠と思われます。
事例3
［ 賃借店舗の差押と競売手続開始 ］
40代男性
- ●相談前
- 依頼者が事業を行っている賃借物件に、賃貸人の債権者(根抵当権者)が競売手続を申立て、差押が入ってしまいました。このままだと、落札者から明渡を求められる可能性がありました。
- ●相談後
- 可能性は低かったのですが、抵当権者(銀行から債権を買い取った「サービサー」)との間で、抵当権の買取り交渉をしたところ、格安で買い取ることができ、依頼者が保有する関連別会社が抵当権を取得し、競売手続は取下げにより終了しました。そして、賃貸人賃借人間の家賃を関連別会社が差押えをすることによって、実質無償で賃借店舗を借り続けることができるようになりました。
- ●ポイント
- とても稀なケースですが、額面金額の約10分の1で債権及び抵当権を取得することができ、上記のように賃料を差し押さえることよって、満額の回収ができたケースでした。この抵当権の買取交渉をするにあたっては、建物登記簿を見ただけではわからない優先債権(抵当権よりも優先する権利)の存否を調査する必要があるので、注意が必要です。
事例4
［ 個人経営の飲食店と立ち退き交渉 ］40代男性
- ●相談前
- 地元で人気のある飲食店（建物賃貸借）について、建物老朽化を理由として大家から６か月後の明渡しを迫られ、途方に暮れていました。
- ●相談後
- 明渡し拒絶の意思表示を行うとともに、大家側と明渡し交渉を続け、数年分の営業補償等を骨子とした立退料の支払いを受けることが出来ました。
- ●ポイント
- 明渡しを求める物件は、大家側の管理が目に見えて悪化します。賃借人がその場所で経営を続けるのは、想像以上に不安や心労が増えるものです。賃料の支払い（供託）継続とともに、大家側が必要な管理怠った場合にはすぐその対応を求めるなど、綿密なケアとサポートが不可欠です。
事例5
［ スポーツ施設と立ち退き交渉 ］
50代男性
- ●相談前
- 住宅街でスポーツ施設を経営していましたが（土地・建物賃貸借）、近隣宅地開発を理由として明渡しを迫られ、途方に暮れていました。
- ●相談後
- 明渡し拒絶の意思表示を行うとともに、大家側と明渡し交渉を続け、数年分の営業補償等を骨子とした立退料の支払いを受けることが出来ました。
- ●ポイント
- スポーツ施設の経営継続には一定の広さの土地が不可欠のため、立退料交渉はもちろんですが、代替地の選定がそれ以上に重要と考えました。
事例6
［ お弁当屋と立ち退き交渉 ］50代男性
- ●相談前
- 鉄道高架下で店舗を構えるお弁当屋さん（建物賃貸借）について、大型店舗開店を理由に明渡しを迫られ、途方に暮れていました。
- ●相談・受任後
- 明渡し拒絶の意思表示を行うとともに、鉄道会社側と明渡し交渉を続け、数年分の営業補償等を骨子とした立退料支払いとともに代替地の賃貸借契約を締結しました。
- ●ポイント
- 申告書上の所得額が殆どなかったため、そのままでは立退交渉も不利に働きます。そのため申告書から総勘定元帳、補助元帳等に遡って実質的な月収額を試算し、これを元に営業補償費を請求しました。
事例7
［ 賃貸用マンション建築と瑕疵 ］
50代男性
- ●相談前
- 賃貸用マンションの建築を依頼した個人資産家の方について、建築図面とは異なる粗雑な建物を建てられた挙げ句、請負金額満額の請求を行う訴訟を提起されました。
- ●相談・受任後
- 長期間にわたる裁判手続になりましたが、最終的には大幅減額をした工事残金を支払う和解が成立しました。
- ●ポイント
- 建築図面と実際の建物との相違について、マンション一棟分を一つ一つ挙げていくのは膨大な作業でしたが、建築診断士の協力を得て、建物の一部解体まで行い徹底的な調査を行いました。
また、現場の排水工事が杜撰で下水処理に不具合があったことから、裁判官に視覚・嗅覚で体感してもらうのが最も効果的と考え、検証申立てを行い、実際現地を見ていただいたことが和解交渉に有利に働いたと感じます。
